Vender una casa en Tenerife sigue un camino ordenado: valorarla con precio de mercado real, reunir la documentación, publicarla bien, filtrar visitas, firmar las arras y la escritura, y liquidar la plusvalía municipal y el IRPF. Aquí te contamos cada paso como lo hacemos nosotros, y sobre todo lo que cambia cuando vendes en Canarias, que casi ninguna guía te explica.
La mayoría de las guías que encuentras están pensadas para Madrid o Barcelona. Y aquí hay cosas que no funcionan igual. La plusvalía la fija tu ayuntamiento, así que no es la misma en Granadilla de Abona que en Arona. El mercado del sur tiene su propio ritmo. Somos de aquí y llevamos más de veinte años vendiendo casas en esta zona, así que vamos al grano.
¿Qué es lo primero que hay que hacer para vender una casa en Tenerife?
Lo primero es saber cuánto vale tu casa de verdad. Antes de hacer fotos, de llamar a nadie o de publicar un anuncio, necesitas un precio de salida realista basado en ventas reales de tu zona. Un precio equivocado es el error que más ventas frena: si pides de más, tu casa se quema en los portales; si pides de menos, dejas dinero sobre la mesa.
Valora tu vivienda con precio de mercado, no con el «precio deseo»
Todos queremos que nuestra casa valga mucho. Es normal. Pero el mercado no entiende de recuerdos ni de reformas que te costaron un dineral hace quince años. El valor de tu vivienda lo marcan las ventas recientes de pisos y casas parecidos en tu mismo barrio, su estado, su orientación y la demanda que haya en ese momento.
En mi experiencia, la casa que se vende bien es la que sale al precio correcto desde el primer día. Las que empiezan infladas y van bajando de mes en mes acaban vendiéndose por menos que si hubieran salido bien de inicio. El motivo es simple: el comprador que ve una casa mucho tiempo en los portales piensa que algo pasa con ella.
¿Cómo sé cuánto vale mi casa en el sur de Tenerife?
Tienes tres formas de hacerte una idea. Puedes comparar anuncios de viviendas similares en los portales. Puedes pedir una tasación oficial, que tiene coste y sirve sobre todo para el banco del comprador. O puedes solicitar una valoración a una inmobiliaria local que conozca la zona. Nosotros hacemos esa valoración gratis y sin compromiso, con datos reales de lo que se está vendiendo en San Isidro, Granadilla de Abona y los municipios del sur.
Si quieres empezar por ahí, puedes solicitar tu valoración gratuita y te damos un precio honesto, no una cifra para engancharte.
El mercado del sur de Tenerife en 2026
El sur de Tenerife es un mercado con mucha demanda, con un peso importante de comprador nacional y también extranjero en la franja de costa. En Granadilla de Abona, el municipio donde está San Isidro, el precio medio de la vivienda en venta se situó en 2.806 €/m² en junio de 2026, por debajo de la media de la provincia de Santa Cruz de Tenerife (3.423 €/m²), según el índice de precios de idealista. En el sur, las zonas de costa suelen moverse por encima de esa media y los núcleos residenciales del interior por debajo, así que tu precio real depende mucho del municipio concreto y del estado de la vivienda. ¿Qué significa esto para ti? Que una vivienda bien ubicada y a precio de mercado no suele tardar mucho en encontrar comprador, siempre que se presente bien.
Los pasos para vender una casa (el proceso completo)
Vender una vivienda son siete pasos, en este orden: valoración, documentación, preparación y publicación, visitas, negociación y arras, escritura ante notario y trámites posteriores. Ninguno se salta. Y el orden importa, porque llegar a una visita sin la documentación en regla, o a la notaría sin la hipoteca preparada, es lo que hace que una venta se caiga en el último momento.
- Valoración y precio de salida. Es el paso que ya hemos visto. Todo lo demás depende de acertar aquí.
- La documentación, cuanto antes mejor. Tenerla completa da confianza al comprador y evita sustos en notaría. La vemos en detalle más abajo.
- Preparar y publicar el anuncio. Fotos buenas, una descripción honesta y difusión en los principales portales. Una casa ordenada, con luz y sin cosas personales por medio entra por los ojos. No hace falta una reforma, sí un poco de cuidado.
- Las visitas separan a los compradores reales de los curiosos. Filtrar bien ahorra tiempo y disgustos, y protege tu intimidad si aún vives en la casa.
- Negociación y contrato de arras. Cuando llega una oferta seria, se negocia el precio y las condiciones y se firma un contrato de arras, normalmente penitenciales, donde el comprador entrega una señal (suele rondar el 10% del precio) y se fija una fecha para la escritura.
- Firma de la escritura ante notario. Es el momento en que se formaliza la venta, se entrega la vivienda y se cobra el resto del precio. El comprador elige notario por ley, salvo pacto.
- Trámites posteriores. Cancelar la hipoteca en el registro si la tenías, liquidar los impuestos, cambiar los suministros y comunicar la venta a efectos del IBI del año siguiente.
¿Qué documentos necesitas para vender una casa? (checklist)
Para vender tu vivienda necesitas, como mínimo, la escritura de propiedad, una nota simple actualizada del Registro, el certificado de eficiencia energética, los últimos recibos del IBI y de la comunidad al corriente, y el certificado de deuda pendiente si tienes hipoteca. En Canarias, además, hay que tener clara la situación de la cédula de habitabilidad.
Este es el resumen práctico:
- Escritura de compraventa de cuando la compraste.
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad (acredita que eres el titular y si hay cargas).
- Certificado de eficiencia energética, obligatorio para poder anunciar y vender.
- Los últimos recibos del IBI pagados.
- Comunidad al corriente: un certificado de que no debes cuotas, si hay comunidad de propietarios.
- Certificado de deuda pendiente del banco, si la vivienda tiene hipoteca.
- Documentación de derramas o reformas aprobadas, si las hubiera.
El detalle de cada documento, cómo se pide y cuánto cuesta lo tienes en la guía de documentos para vender una casa.
Impuestos y gastos al vender una casa en Canarias
Al vender una vivienda de segunda mano, el vendedor paga dos impuestos: la plusvalía municipal y el IRPF por la ganancia patrimonial. El IGIC y el ITP, que aparecen en muchas búsquedas, no los paga el vendedor: son del comprador. Esta confusión es de las más habituales, y aclararla desde el principio te cambia bastante las cuentas.
Plusvalía municipal: la fija tu ayuntamiento
La plusvalía municipal (su nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) grava el aumento de valor del suelo desde que compraste hasta que vendes. La paga el vendedor y la cobra el ayuntamiento. Por eso no es igual en Granadilla de Abona que en Arona, San Miguel de Abona o Adeje: cada municipio aplica sus propios coeficientes dentro de los límites de la ley.
Desde la reforma del Real Decreto-ley 26/2021, que adaptó el impuesto a la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, puedes calcular el impuesto por dos métodos y elegir el que menos te salga: el sistema objetivo (a partir del valor catastral del suelo) o el sistema real (sobre la ganancia efectiva del terreno). Y si vendes sin ganancia, por el mismo precio o menos de lo que pagaste, estás exento, aunque tienes que declararlo igualmente. La plusvalía se declara y se liquida en la sede electrónica de tu ayuntamiento, como la del Ayuntamiento de Granadilla de Abona.
El cálculo concreto por municipio del sur lo desarrollamos en cuánto se paga de plusvalía por municipio en Tenerife.
IRPF por la ganancia patrimonial (y cuándo estás exento)
El IRPF grava la ganancia que obtienes al vender, es decir, la diferencia entre lo que te costó comprar la casa (con sus gastos e impuestos) y lo que sacas al venderla (menos los gastos de la venta). Esa ganancia tributa en la base del ahorro, con tipos que en 2026 van del 19% hasta 6.000 €, 21% de 6.000 a 50.000 €, 23% de 50.000 a 200.000 €, 27% de 200.000 a 300.000 € y 30% a partir de 300.000 € (según la Agencia Tributaria; el tipo máximo del ahorro subió del 28% al 30% desde el 1 de enero de 2025).
Hay tres exenciones que te pueden ahorrar mucho dinero:
- Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el dinero en comprar otra vivienda habitual dentro de un plazo, la ganancia queda exenta en la parte reinvertida.
- Mayores de 65 años: vendes tu vivienda habitual con 65 años o más y la ganancia está exenta, sin necesidad de reinvertir.
- Dación en pago: entregar la vivienda al banco para saldar la deuda también está exento en las condiciones que marca la ley.
Los cálculos, los plazos y los ejemplos con números están en la guía de impuestos al vender una casa en Canarias.
Otros gastos del vendedor
Además de los impuestos, como vendedor sueles asumir estos gastos:
- La cancelación registral de la hipoteca, si la vivienda todavía la tenía.
- El certificado de eficiencia energética y, en su caso, la nota simple.
- La parte de notaría que te corresponda según se pacte (por defecto, la escritura matriz la paga el vendedor y la copia el comprador, salvo acuerdo).
- La comisión de la inmobiliaria, si vendes con una.
El desglose completo de todos los gastos lo tienes en todos los gastos de vender una casa o piso.
¿Y el comprador? ITP o IGIC
Para que no haya confusión: el comprador de una vivienda de segunda mano paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), con el tipo que fija Canarias, mientras que el IGIC solo se aplica cuando se compra vivienda nueva directamente al promotor. Ninguno de los dos es tu impuesto como vendedor. Pero te conviene conocerlos, porque afectan al presupuesto de quien te compra y, por tanto, a la negociación.
| Concepto | Quién lo paga | Referencia |
|---|---|---|
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | Vendedor | La fija cada ayuntamiento del sur |
| IRPF (ganancia patrimonial) | Vendedor | Estatal, base del ahorro |
| Cancelación de hipoteca | Vendedor | Si tenía carga |
| ITP (segunda mano) | Comprador | Tipo autonómico de Canarias |
| IGIC (obra nueva de promotor) | Comprador | No aplica en segunda mano |
¿Cómo vender una casa rápido sin malvender?
Una casa se vende rápido cuando se combinan tres cosas: un precio de salida correcto, una buena presentación y la máxima difusión. La velocidad no se consigue bajando el precio a lo loco, sino acertando desde el inicio y evitando los errores que espantan al comprador. Vender rápido y vender bien no están reñidos si haces las cosas en orden.
Precio correcto, buenas fotos y difusión
El precio de salida es el 80% del resultado. A partir de ahí, unas fotos cuidadas y una descripción honesta hacen que tu anuncio destaque entre decenas parecidos. Y la difusión pesa: publicar solo en un portal es como abrir la tienda y no poner el cartel. Cuantos más compradores reales vean tu casa, antes llega la oferta buena.
Errores que retrasan la venta
He visto muchas veces las mismas piedras en el camino:
- Salir con un precio inflado «por probar» y quemar la vivienda en los portales.
- Fotos oscuras, movidas o con la casa desordenada.
- Llegar sin la documentación lista cuando aparece el comprador serio.
- Enseñar la casa a cualquiera sin filtrar, perdiendo tiempo y tranquilidad.
- No saber cuál es tu precio mínimo real antes de sentarte a negociar.
¿Vender por tu cuenta o con inmobiliaria?
Se puede vender una casa sin inmobiliaria, y hay quien lo hace bien. La pregunta no es si puedes, sino si te compensa el tiempo, el conocimiento del mercado y la gestión que exige. Vender por tu cuenta te ahorra la comisión, pero te pone encima la valoración, las fotos, los portales, las visitas, la negociación y toda la documentación hasta notaría.
Pros y contras honestos de cada opción
Vender por tu cuenta tiene sentido si tienes tiempo, conoces bien el mercado de tu zona y no te incomoda gestionar visitas y negociar con desconocidos. Te ahorras la comisión, que no es poco.
Vender con inmobiliaria te quita de encima todo el proceso y, sobre todo, aporta criterio: un buen asesor fija el precio correcto, filtra compradores, protege tu intimidad y evita los errores caros. Lo tratamos a fondo, con los números sobre la mesa, en vender tu casa con o sin inmobiliaria.
Qué aporta una inmobiliaria local
Aquí voy a mojarme, porque es nuestro trabajo y lo defendemos. En una decisión tan importante como vender tu casa, tener a alguien de la zona que responde por su nombre vale mucho. No es lo mismo un anuncio en un portal que un asesor que conoce a los compradores del sur, que sabe a qué precio se ha vendido el piso de al lado y que te acompaña de principio a fin sin que nadie se pase la pelota. La mejor publicidad no es el anuncio, es la recomendación de quien ya ha vendido con nosotros.
Vender tu casa para comprar otra
Si vendes para comprar otra vivienda, el reto es doble: encajar los tiempos y aprovechar la exención fiscal por reinversión. Es una de las situaciones más frecuentes, y también donde más gente paga impuestos de más por no conocer la norma. Todo se juega en coordinar la venta y la compra, y en cumplir los plazos de la reinversión en vivienda habitual.
Cómo encajar los tiempos de venta y compra
Lo ideal es vender y comprar de forma coordinada, pero no siempre coincide. Hay soluciones: pactar en las arras una fecha de escritura que te dé margen, negociar un alquiler temporal con el comprador o usar un préstamo puente. Cada caso es distinto y merece planificarse antes de firmar nada.
La exención de IRPF por reinversión
Si el dinero de la venta de tu vivienda habitual lo reinviertes en otra vivienda habitual, la ganancia queda exenta de IRPF en la parte reinvertida, siempre dentro del plazo que marca la ley. Es un ahorro importante, pero con requisitos estrictos. Lo explicamos con ejemplos en vender tu casa para comprar otra en Tenerife.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo puedo vender mi casa sin pagar IRPF?
No pagas IRPF por la ganancia si reinviertes el importe de la venta de tu vivienda habitual en otra vivienda habitual dentro del plazo legal, o si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual.
También está exenta la dación en pago al banco. Fuera de estos casos, la ganancia tributa en la base del ahorro.
¿Cuánto se tarda en vender una casa en el sur de Tenerife?
Depende sobre todo del precio de salida y de la zona. Una vivienda a precio de mercado, bien presentada y con buena difusión, suele encontrar comprador en un plazo razonable, mientras que una con precio inflado puede pasar meses parada.
El sur de Tenerife tiene demanda alta, así que el factor que más pesa es acertar con el precio desde el principio.
¿Se puede vender una casa sin cédula de habitabilidad en Canarias?
En Canarias la cédula de habitabilidad ha tenido tratamientos distintos según el momento y el municipio, y en muchos casos se sustituye por otros documentos que acreditan la habitabilidad.
Antes de vender conviene comprobar tu situación concreta en el ayuntamiento, porque afecta al certificado de eficiencia energética y a la escritura. Te ayudamos a verificarlo sin coste.
¿Cuánto cuesta la escritura de compraventa de una vivienda?
Los gastos de notaría y registro están regulados por aranceles oficiales y dependen del precio de la vivienda. Como referencia, en una compraventa de precio medio la notaría suele situarse entre 600 y 1.000 € (en torno al 0,2% y el 0,5% del precio) y el Registro de la Propiedad entre 400 y 700 €.
Por defecto, el vendedor asume la escritura matriz y el comprador la primera copia y la inscripción, salvo que se pacte otra cosa (artículo 1455 del Código Civil).
¿Puedo vender mi casa si todavía tengo hipoteca?
Sí, se puede vender una casa con hipoteca sin problema. Lo habitual es cancelar la hipoteca con el dinero de la venta en el mismo acto de la firma ante notario, de modo que el comprador recibe la vivienda libre de cargas.
También existe la opción de subrogar el préstamo. Lo explicamos paso a paso en Vender una casa con hipoteca.
Vender tu casa en Tenerife se resume en tres decisiones que marcan el resultado: ponerle el precio correcto desde el primer día, tener la documentación y los impuestos claros (plusvalía e IRPF, que son los tuyos como vendedor), y decidir con honestidad si lo haces por tu cuenta o con ayuda. Si aciertas en esas tres, el resto es cuestión de orden y paciencia.
Si quieres empezar por el principio, solicita tu valoración gratuita: analizamos tu vivienda con datos reales de tu zona y te damos un precio honesto, sin compromiso. Y si prefieres que nos ocupemos de todo el proceso, mira cómo vendemos tu vivienda de principio a fin.
Esta guía es orientativa. La tributación de la venta depende de tu situación personal y del municipio donde esté la vivienda. Antes de tomar decisiones, consulta tu caso concreto con un profesional o con nosotros.