La plusvalía al vender una casa la paga el vendedor y depende de tu municipio. En el sur de Tenerife, el tipo va del 28% en Granadilla de Abona y Arona al 30% en San Miguel de Abona y Adeje, y se aplica sobre la base imponible del impuesto, no sobre el precio de venta. Aquí te enseñamos a calcularla con un ejemplo y a saber cuándo no se paga.
Es uno de los impuestos que más dudas genera al vender, y también donde más se confunde la gente. La mayoría de las guías te dan una cifra genérica y nacional. Nosotros somos de aquí, así que vamos a aterrizarlo en tu municipio del sur.
¿Qué es la plusvalía municipal y quién la paga?
La plusvalía municipal es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Grava lo que ha subido el valor del suelo urbano desde que compraste la vivienda hasta que la vendes. La paga el vendedor y la cobra el ayuntamiento donde está el inmueble, no Hacienda.
Ojo con un detalle: solo grava el valor del suelo, no el de la construcción. Por eso dos viviendas del mismo precio pueden pagar plusvalías muy distintas según el valor catastral de su suelo y los años que las hayas tenido.
¿Cómo se calcula la plusvalía al vender una casa?
La plusvalía se calcula aplicando un tipo de gravamen municipal sobre una base imponible. Desde la reforma del Real Decreto-ley 26/2021 (que adaptó el impuesto a la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021), puedes calcular esa base por dos métodos y elegir el que menos te salga. El tipo de gravamen lo fija tu ayuntamiento.
El método objetivo
Parte del valor catastral del suelo (lo tienes en el recibo del IBI) y lo multiplica por un coeficiente que depende de los años que has sido propietario. Esos coeficientes tienen un máximo estatal que se actualiza cada año, y cada ayuntamiento decide si aplica el máximo o uno menor.
El método real
Se calcula sobre la ganancia efectiva del terreno, es decir, la diferencia entre el valor del suelo cuando compraste y cuando vendes (según la proporción que el suelo represente en el valor catastral). Si esta base es menor que la del método objetivo, tienes derecho a tributar por ella.
El tipo de gravamen (el error más común)
Aquí está la confusión número uno. El tipo de gravamen (ese 28% o 30% según el municipio) no se aplica sobre el precio de venta ni sobre tu ganancia total. Se aplica solo sobre la base imponible que has calculado antes, que suele ser una cifra mucho menor. Confundir ambas cosas lleva a sustos innecesarios: el importe real de la plusvalía casi nunca es lo que la gente teme al principio.
Cuánto se paga de plusvalía en el sur de Tenerife (por municipio)
El tipo de gravamen cambia según el ayuntamiento. Estos son los tipos vigentes del IIVTNU en los municipios donde más trabajamos, según el registro de tipos del Ministerio de Hacienda y las ordenanzas fiscales municipales:
| Municipio | Tipo de gravamen | Coeficientes | Nota |
|---|---|---|---|
| Granadilla de Abona | 28% | máximos estatales | reducción de base del 15% por revisión catastral |
| Arona | 28% | máximos estatales | bonificación del 50% en herencia de vivienda habitual 【VERIFICAR vigencia en ordenanza 2026】 |
| San Miguel de Abona | 30% | máximos estatales | tiene bonificación en herencia 【VERIFICAR porcentaje】 |
| Adeje | 30% | máximos estatales | bonificación del 50% en herencia (95% si es vivienda habitual del causante) |
Dos avisos importantes. Primero: los tipos son estables, pero los coeficientes se actualizan cada año, así que estas cifras son la foto de 2024-2026; antes de vender, confirma la ordenanza vigente de tu municipio. Segundo: las bonificaciones de la tabla son para herencias (transmisión mortis causa), no para una venta normal; si vendes una vivienda que heredaste, lo vemos en la guía de [[cluster: Vender una casa heredada]].
Ejemplo de cálculo paso a paso
Pongamos una vivienda en Granadilla de Abona con un valor catastral del suelo de 60.000 €, que has tenido 10 años. Por el método objetivo:
- Base imponible = 60.000 € × coeficiente del año 10 (ilustrativo, 0,10) = 6.000 €.
- Cuota = 6.000 € × 28% (tipo de Granadilla) = 1.680 €.
Es un ejemplo para que veas la mecánica. Fíjate en que el 28% se aplica sobre los 6.000 € de base, no sobre el precio de la casa. Tu caso real depende del valor catastral de tu suelo, de los años y del coeficiente vigente. 【VERIFICAR coeficiente anual y cálculo con la autora antes de publicar】
¿Cuándo no se paga plusvalía (y cómo pagar menos)?
No se paga plusvalía si vendes sin incremento de valor del suelo, es decir, si vendes por igual o menos de lo que te costó. Tras la reforma de 2021, si demuestras que no ha habido ganancia, el impuesto no se devenga. Aun así, tienes que declarar la operación al ayuntamiento.
Y cuando sí hay ganancia, la vía legal para pagar menos es sencilla: calcula la base por los dos métodos (objetivo y real) y quédate con el que te dé menos. No es un truco, es un derecho que reconoce la ley. En una venta con poca revalorización del suelo, el método real suele salir más barato.
¿Cuándo y dónde se paga la plusvalía?
Tienes un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura para presentar y liquidar la plusvalía (artículo 110 de la Ley de Haciendas Locales). Se hace en el ayuntamiento donde está la vivienda, en muchos casos a través de su sede electrónica, como la del Ayuntamiento de Granadilla de Abona. No lo dejes pasar: fuera de plazo se aplican recargos.
La plusvalía es solo uno de los impuestos de la venta. El otro grande es el IRPF por la ganancia patrimonial, que explicamos a fondo en la guía de impuestos al vender una casa en Canarias, y el proceso completo lo tienes en la guía para vender tu casa en Tenerife.
Preguntas frecuentes
¿Un piso de más de 20 años paga plusvalía?
Sí. La antigüedad no exime del impuesto: solo influye en el coeficiente que se aplica en el método objetivo. De hecho, con muchos años de tenencia el suelo suele haberse revalorizado, así que puede haber base que gravar.
Lo que puede dejar la plusvalía en cero no son los años, sino vender sin incremento de valor del suelo.
¿Los mayores de 65 años pagan plusvalía municipal?
Sí, salvo que su ayuntamiento tenga una bonificación específica. Es un error muy extendido: la exención para mayores de 65 años existe, pero es del IRPF, no de la plusvalía municipal.
En la plusvalía, tener más de 65 años no exime por sí solo. Las bonificaciones locales del sur que conocemos son para herencias, no para ventas.
¿Quién paga la plusvalía, el comprador o el vendedor?
En una compraventa la paga el vendedor, porque es quien obtiene el incremento de valor durante los años de propiedad. El comprador solo se hace cargo de la plusvalía cuando la transmisión es gratuita, es decir, en herencias y donaciones, donde el impuesto recae en quien recibe el inmueble.
¿La plusvalía es igual en todos los municipios de Tenerife?
No. Cada ayuntamiento fija su tipo de gravamen y sus coeficientes dentro de los límites de la ley. En el sur, el tipo es del 28% en Granadilla de Abona y Arona y del 30% en San Miguel de Abona y Adeje. Por eso una misma vivienda paga distinta plusvalía según el municipio donde esté.
¿Cómo se declara la plusvalía si el ayuntamiento no la liquida de oficio?
Depende del municipio. En unos el ayuntamiento te gira la liquidación y en otros tienes que presentar tú una autoliquidación dentro de los 30 días hábiles. Si tienes dudas sobre qué sistema usa tu municipio, consúltalo en su sede electrónica o con nosotros antes de firmar, para no pasarte de plazo.
Al vender en el sur de Tenerife, la plusvalía municipal la pagas tú como vendedor, tu tipo es del 28% o del 30% según el municipio, y se aplica sobre la base imponible, no sobre el precio. Calcula siempre por los dos métodos y quédate con el menor, y recuerda que si vendes sin ganancia de suelo no se paga.
Si quieres saber cuánto vale tu casa y estimar qué pagarías de plusvalía en tu municipio, solicita tu valoración gratuita: la hacemos con datos reales de tu zona y sin compromiso. Y si prefieres que nos encarguemos de toda la venta y sus trámites, vendemos tu vivienda de principio a fin.
Esta guía es orientativa. Los tipos y coeficientes municipales cambian y dependen de la ordenanza vigente de cada ayuntamiento; verifica la de tu municipio al vender y consulta tu caso concreto con un profesional o con nosotros.
Florencia Sierra. Fundadora y socia de Grupo Arten, inmobiliaria en San Isidro (Granadilla de Abona). Más de 11 años en gestión inmobiliaria y administración de fincas en el sur de Tenerife.