Al vender una casa en Canarias, el vendedor paga dos impuestos: el IRPF por la ganancia que obtiene y la plusvalía municipal. El IBI se reparte con el comprador, y el ITP o el IGIC no son tuyos, son de quien compra. Aquí te explicamos que impuestos se pagan al vender una casa con las cifras de 2026 y un ejemplo real, porque casi ninguna guía cuenta lo que cambia en las islas.
La mayoría de la información que encuentras mezcla los impuestos del vendedor con los del comprador, y arrastra tramos de IRPF antiguos. Vamos a ordenarlo. Somos una inmobiliaria familiar de San Isidro y lo vemos cada semana: entender bien esto antes de vender te evita sustos y, a veces, te ahorra dinero.
¿Qué impuestos paga el vendedor al vender una casa?
El vendedor de una vivienda de segunda mano paga dos impuestos: el IRPF por la ganancia patrimonial (si has vendido más caro de lo que compraste) y la plusvalía municipal, que cobra tu ayuntamiento. Lo demás que suele aparecer en las listas, como el IBI o la notaría, no son impuestos que dispare la venta.
Los dos que sí son tuyos: IRPF y plusvalía
El IRPF es un impuesto estatal y grava tu beneficio. La plusvalía municipal es local, la fija cada ayuntamiento, y grava el aumento de valor del suelo urbano durante los años que fuiste propietario. Los desarrollamos por separado más abajo, porque se calculan de forma distinta y cada uno tiene sus propias exenciones.
Lo que NO es un impuesto de la venta
Aquí es donde muchas guías se lían. El IBI es un impuesto anual, no de la venta, aunque al vender haya que repartirlo. El certificado de eficiencia energética, la nota simple, la cancelación de la hipoteca o la notaría son gastos, no impuestos. Y el ITP y el IGIC los paga el comprador, nunca el vendedor. Tenerlo claro te ayuda a hacer bien tus cuentas.
El IRPF: cuánto pagas por la ganancia
El IRPF grava la ganancia patrimonial, es decir, la diferencia entre lo que sacas al vender y lo que en su día te costó comprar. Esa ganancia tributa en la base del ahorro, por tramos, y solo pagas si has vendido con beneficio. Si vendes por igual o menos de lo que pagaste, no hay ganancia que gravar.
Cómo se calcula la ganancia
No es simplemente precio de venta menos precio de compra. El cálculo real es:
- Valor de transmisión: el precio de venta, menos los gastos e impuestos que asumas tú como vendedor (por ejemplo, la plusvalía municipal o la comisión de la inmobiliaria).
- Valor de adquisición: lo que pagaste al comprar, más los gastos e impuestos de aquella compra (notaría, registro, ITP o IVA que pagaste entonces) y más las inversiones de mejora que hayas hecho.
La diferencia entre ambos es la ganancia sobre la que se aplica el impuesto. En mi experiencia, aquí es donde más gente paga de más: se olvidan de sumar los gastos de la compra original y las reformas de mejora, y acaban declarando una ganancia mayor de la real. Guardar esas facturas desde el primer día vale mucho dinero el día que vendes.
Los tramos del IRPF del ahorro en 2026
La ganancia se grava por tramos. Según la Agencia Tributaria, la escala de la base del ahorro en 2026 es esta:
| Ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000 a 50.000 € | 21% |
| De 50.000 a 200.000 € | 23% |
| De 200.000 a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 30% |
Un apunte importante, porque es donde más información desfasada circula (incluido lo que muestran algunos buscadores): el último tramo subió del 28% al 30% el 1 de enero de 2025, y sigue así en 2026. Y funciona por tramos, no de golpe: solo pagas el tipo alto por la parte de ganancia que cae en cada escalón.
Ejemplo: cuánto paga Hacienda por una ganancia de 50.000 €
Supongamos que vendes con una ganancia de 50.000 € ya calculada. No pagas el 21% de todo. Pagas por tramos:
- Los primeros 6.000 € al 19% = 1.140 €.
- Los 44.000 € restantes al 21% = 9.240 €.
- Total de IRPF: 10.380 €.
Es un ejemplo ilustrativo para que veas la mecánica. Tu caso real depende de tus valores de adquisición y transmisión y de las exenciones que te apliquen.
La plusvalía municipal: qué es y cómo encaja
La plusvalía municipal (su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) grava el aumento de valor del suelo desde que compraste hasta que vendes. La paga el vendedor y la cobra tu ayuntamiento, así que la cuantía cambia de un municipio a otro.
Los dos métodos de cálculo y cuál elegir
Desde la reforma del Real Decreto-ley 26/2021, que adaptó el impuesto a la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, puedes calcular la base por dos métodos y quedarte con el que menos te salga:
- Sistema objetivo: se parte del valor catastral del suelo y se aplican unos coeficientes.
- Sistema real: se calcula sobre la ganancia efectiva que ha tenido el terreno.
Y si vendes sin incremento de valor, por el mismo precio o menos de lo que pagaste, no pagas plusvalía, aunque tienes que declararlo igualmente.
En el sur de Tenerife la fija tu ayuntamiento
Cada ayuntamiento aplica sus propios coeficientes y tipos dentro de los límites de la ley, así que la plusvalía no es igual en Granadilla de Abona que en Arona, San Miguel de Abona o Adeje. La declaras y liquidas en la sede electrónica de tu ayuntamiento, como la del Ayuntamiento de Granadilla de Abona. El cálculo concreto por municipio del sur lo desarrollamos en cuánto se paga de plusvalía por municipio en Tenerife.
El IBI al vender: quién lo paga y por qué se reparte
El IBI lo paga quien sea titular de la vivienda a 1 de enero, así que legalmente le corresponde al vendedor todo el año en que vende. Ahora bien, el Tribunal Supremo estableció que, salvo pacto en contra, el vendedor puede repercutir al comprador la parte proporcional del año en que ya no es propietario. En la práctica se prorratea.
Por ejemplo, si vendes el 30 de junio, lo razonable es que tú asumas la mitad del recibo y el comprador la otra mitad. Es un reparto que es mejor dejar por escrito en el contrato, para que nadie se lleve sorpresas.
¿Cuándo puedes vender sin pagar impuestos?
Puedes librarte del IRPF de la ganancia en varios supuestos, todos ligados a tu vivienda habitual. Son exenciones que mucha gente desconoce y que pueden suponer un ahorro grande, así que vale la pena revisarlas antes de firmar nada.
Reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el dinero en comprar otra vivienda habitual dentro del plazo que marca la ley, la ganancia queda exenta en la parte que reinviertas. Es el caso más frecuente en quien vende para comprar algo mejor.
Mayores de 65 años
Tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual: la ganancia está exenta, sin necesidad de reinvertir. Es una de las exenciones más potentes y directas.
Dación en pago y venta sin ganancia
La entrega de la vivienda al banco para saldar la deuda (dación en pago) también está exenta en las condiciones que fija la ley. Y, como es lógico, si vendes sin ganancia no hay IRPF que pagar, aunque debes declarar la operación igual. Puedes consultar el detalle de cada exención en el portal de la Agencia Tributaria.
¿Y el comprador? ITP e IGIC en Canarias
Para que no haya confusión: quien compra una vivienda de segunda mano en Canarias paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), con el tipo que fija la comunidad autónoma. El IGIC, que es el equivalente canario del IVA, solo se aplica cuando se compra vivienda nueva directamente al promotor. Ninguno de los dos es tu impuesto como vendedor, pero te interesa conocerlos porque influyen en el presupuesto de quien te compra y, por tanto, en la negociación.
Si quieres ver el proceso completo de la venta, más allá de los impuestos, lo tienes en nuestra guía para vender tu casa en Tenerife.
Preguntas frecuentes
¿Hay que declarar la venta aunque haya vendido con pérdidas?
Sí. Aunque vendas por menos de lo que pagaste y no tengas que pagar IRPF, la operación se declara igualmente en la renta del año siguiente. Declarar una pérdida patrimonial incluso te puede beneficiar, porque se puede compensar con otras ganancias y reducir lo que pagas por ellas.
¿Cambian los impuestos si vendo una segunda residencia?
Los impuestos son los mismos (IRPF y plusvalía municipal), pero pierdes las exenciones. La exención por reinversión y la de mayores de 65 años solo se aplican a la vivienda habitual. Al vender una segunda residencia, la ganancia tributa por los tramos del ahorro sin esas ventajas, así que la factura fiscal suele ser mayor.
¿Cuánto le retienen a un propietario no residente al vender en Tenerife?
Cuando el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en Hacienda a cuenta del impuesto del vendedor (IRNR).
Es un caso habitual en el sur de Tenerife por el volumen de propietarios extranjeros. Después, el no residente regulariza su ganancia real en la declaración correspondiente.
¿Puedo restar los gastos de una reforma para pagar menos IRPF?
Depende del tipo de gasto. Las mejoras y ampliaciones (una obra que aumenta el valor o la superficie) se suman al valor de adquisición y, por tanto, reducen la ganancia y el IRPF. Las reparaciones y el mantenimiento (pintar, arreglar una avería) no cuentan. Guarda siempre las facturas, porque tendrás que justificarlas.
¿En qué plazo hay que pagar la plusvalía municipal?
En las ventas, el plazo para presentar y liquidar la plusvalía municipal es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. Se hace en el ayuntamiento donde está la vivienda (artículo 110 de la Ley de Haciendas Locales). No lo dejes pasar, porque fuera de plazo se aplican recargos.
Al vender tu casa en Canarias solo dos impuestos son tuyos: el IRPF por la ganancia y la plusvalía municipal. El IBI se reparte con el comprador y el ITP o el IGIC no te corresponden. Y si vendes tu vivienda habitual reinvirtiendo o tienes más de 65 años, es muy probable que no pagues IRPF.
Cada venta tiene sus números, y una cuenta bien hecha desde el principio evita sorpresas. Si quieres saber cuánto vale tu casa y qué te quedaría limpio tras impuestos, solicita tu valoración gratuita: la hacemos con datos reales de tu zona y sin compromiso. Y si prefieres que nos encarguemos de toda la venta, vendemos tu vivienda de principio a fin.
Esta guía es orientativa. La tributación de la venta depende de tu situación personal y del municipio donde esté la vivienda. Antes de tomar decisiones, consulta tu caso concreto con un profesional o con nosotros.